從空間上來講，
土地一級開發主要可分為成片（或連片）開發及分片開發兩類。當然，這只是一種約定俗成的說法，在法律上還沒有明確的規模指標界定；從時間上來講，一種是可以先做一級開發、再做二級開發，即一、二級開發分離的形式，另一種是一級開發包含在二級開發之中的形式；從性質上來講，一類是存量一級開發，包括舊城改造、舊村改造、城中村改造及退二進三（工業廠區改商業、住宅等第三產業）項目，另一種是增量一級開發，包括征用和農轉用土地，有些是已納入城市總體規劃的成片征地開發，有些是總體規劃區以外單獨立項基建類項目。
根據
土地一級開發涉及的類型不同及發展歷程，當前
土地一級開發的開發模式主要有五種：
第一，割臘肉式：誰看上哪一塊就割給誰，開發商、用地單位自行做一級和二級開發。這種方式的好處是政府無需投入，缺點是政府收益也低，城市整體規劃難以實施，開發進度無法掌控、保障。盡管國家三令五申強調，今后經營性城市建設用地將一律先由政府進行一級開發，再進入土地市場，但割臘肉式仍將會延續相當長的時間。這是無可奈何的事情，在缺乏大額保證資金的情況下，很多制度是蒼白的。
第二，指婚式（即五統一）：成立土地儲備機構或指定專門成立的國有公司承擔一級開發，好處是政府收益相對豐厚，缺點是政府需要大量鋪墊資金，開發進度慢，沒錢的地方玩不起，更等不起。
第三，招親式：政府公開招標方案優、成本廉的企業承擔一級開發，根據土地使用權的轉移與否及分利辦法不同，在實際操作中又衍生為多種形式，如一級開發不發生土地使用權轉移的委托式，實際上相當于工程承包，也可以發生兩次
土地使用權轉移，即政府將生地出讓給
一級開發商，開發成熟后再由一級開發商轉讓給
二級開發商，另一種叫“生地出讓-熟地回購”，即
一級開發成熟后再由政府收儲統一上市。在政府與一級開發商的分利辦法上有固定收益、溢價分成、固定收益+溢價分成及完全市場操作等幾種，在惠州市政府與中信深圳集團
一級開發合作中，政府作出了土地增值收益全部歸中信的承諾。
第四，新城公司式：直接成立新的城區公司壟斷一級開發經營，好處是政府主導，缺點是與市場脫節，甚至滋生腐敗。
第五，借殼上市式：目前國內土地證券仍為空白，可與境外有信譽、有資質機構合作土地一級開發，借殼上市融資，其缺點是政府容易陷入被動。如香港華潤曾經操作的10平方公里海南石梅灣項目采用的就是這一形式。