鐘景談旅居模式
時間:2020-02-21 17:35 來源:勇先創景 作者:旅游規劃中心
2012年國內旅游地產投資超過萬億，2013年發展至今，旅游地產可謂一路凱歌，持續升溫。從長白山到海南島，從新疆到大連，只要是能與旅游沾邊的地方，就少不了地產商們的身影。據中國指數研究院統計，在百強房企中，至少有三分之一介入了旅游地產領域，包括世茂、萬達、雅居樂、富力、萬科、恒大、佳兆業等知名企業。然而旅游地產終究等同于地產嗎？帶著這個問題中國鄉村旅游咨詢網訪問了著名旅游地產規劃咨詢專家，北京勇先創景規劃設計院鐘景副院長。
一、旅游地產發展形勢掃描
1、旅游地產持續升溫
伴隨中國高端消費群體對生活方式和生活質量要求的提高，旅游地產、休閑地產也隨之逐漸升溫。近幾年，國家在政策方面相繼出臺了刺激和拉動旅游及相關產業發展的新政策，為我國旅游地產的發展提供了一個廣闊的發展平臺。
國務院發布的《中國旅游業“十二五”發展規劃綱要》明確提出，到2015年將旅游產業初步建設成為國民經濟之戰略性支柱產業，可見旅游地產對于未來中國經濟所扮演的角色極其重要。北京勇先創景規劃設計院夏家勇院長表示，休閑地產的發展有助于當下地產價格的平抑。
在這種情況下，越來越多的開發商開始從住宅地產轉型從事旅游地產開發。近年來，世茂集團在旅游地產領域動作明顯。據悉，世茂已在大連、煙臺、武漢、上海、福州、海南等地提前布局，擬投資千億元以上。在千億計劃中，500多億元將投向占地2000公頃的大連世茂御龍海灣，400多億元將投資規模達800多萬平方米的武漢世茂·龍灣。
目前，在世茂集團的住宅、商業地產、旅游地產以及產業集群四大業務板塊中，旅游地產已占到20%，2012年共為世茂集團貢獻逾百億元的銷售業績。今年，大連御龍海灣、上海“納米魔幻城”、晉江御龍灣等主力項目繼續發力，共同推動世茂整體業績的攀高。
恒大方面則表示，在未來3年至5年內，該公司旗下20%的投資將用于旅游綜合體的開發。此外，萬科自去年以來，先后在青島、唐山、四川等地紛紛拿地，用于后續旅游地產項目的開發。“目前房地產業排名前100強的企業中，至少有三分之一進入或正在進入旅游地產業。”中國指數研究院上?？偨浝砹_勇成表示。
旅游與地產“皮肉分離”
與住宅、商業地產不同的是，旅游地產具有高度人性化內涵、先進規劃和多功能屬性及較高附加值等幾大特征。這些特征也使旅游地產在居住品質、投資價值和發展前景方面較單一住宅或商業地產項目具有更多的優勢，因而備受開發商和購房者的青睞。
盡管大批實力房企前赴后繼涌入旅游地產開發領域，但到目前為止，在全國近3000個旅游地產項目中，沒有一個項目能做成像“美國佛羅里達的PGA國家度假村”一樣能夠享譽世界的旅游品牌項目。“這并非資源上的差異，因為國內有很多地區資源豐富且舉世罕有，導致一直未形成國際品牌項目的原因在于急功近利的心態和開發模式上的差異。”中經聯盟秘書長陳云峰表示，很多開發商在進入旅游地產領域的時候，僅僅是因為旅游地產拿地成本相對較低，而對于實際開發并無把握。
更值得注意的是，目前很多所謂的旅游地產，其實為“旅游搭臺，地產唱戲”，通過旅游的名義掃除政策的障礙之后，真正唱主角的依然是賣房子。“目前國內的旅游地產看似熱鬧，但成功的案例幾乎沒有。”世茂集團副總裁蔡雪梅說，旅游地產興起之初，全國不乏大量以旅游地產為名、實際僅為普通住宅開發的項目，其實質是圈占風景區土地進行單純住宅開發，這造成了對稀缺自然資源的低效利用。
無論哪種形態，當前旅游地產結構中以住宅為主導，項目復合功能不足、持續發展能力不強的狀況并沒有得到根本改觀。中國綜合開發研究院旅游地產研究中心主任宋丁在接受媒體采訪時曾直言：各種所謂的“偽旅游地產”或者“仿旅游地產”越來越多，而且更多是以純粹房地產開發商的面目出現的。
二、鐘景副院長如是說
旅游地產是鮑魚，而傳統地產是大白菜
說道旅游地產，解釋得淺顯易懂一點就是旅游和地產的聯姻。國內很多人認為旅游首先是地產的一種，是阻礙經濟發展和創新能力的鋼筋水泥綜合體。其實這種說發是片面的。不錯，旅游是地產的一部分，但勇先創景認為傳統地產是大白菜，而旅游地產是鮑魚。大白菜是影響國民生計的基礎性物質，所以不能讓價格永遠居于高位，這樣不可避免會形成泡沫，從而反過來阻礙經濟的正常發展。而旅游地產的購買者是高收入者，是不和老百姓爭房的第二居所概念，同時也是休閑度假地產（一般位置都在偏遠的旅游區），所以稱之為鮑魚，鮑魚的價格漲落不會直接影響人民大眾生活。所以大力發展旅游地產，不僅可以解決旅游發展盈利模式的問題，還可以解決新型城鎮化產業的問題。同時也可以推動集體土地的加快入市，從而從“因”上平抑低價。
旅居模式
旅游地產開發呈現三種形態，旅游地產的初級開發通常僅可滿足基本的景點觀光、會議、療養功能；在度假地產開發中，還要滿足星級酒店、休閑會所、養生度假等更多功能。目前，我國處于初級開發和度假地產開發并存的狀態。當然我國旅游地產的開發還沒有形成國際名牌，原因是目前旅游地產的開發要么是以旅游為名，實質開發地產；要么是緊靠稀缺的觀光型旅游資源，大力開發地產；要么是缺乏必要的配套設施。越來越多的開發商正在致力于“旅居地產”的探索。所謂旅居模式是開發企業將積累的各種跨界資源與城市綜合運營能力迅速整合，將其優勢拓展到旅游地產領域，使常規的旅游地產單一“自然景觀+度假住宅”模式改變為具備永久性居所價值的“自然資源+景觀+生活住宅+核心配套+目的地式主題體驗”的“旅居地產”模式。這種模式其實是符合旅游基本概念的，也就是旅游者到異地旅游的目的之一就是到異地去體驗文化，這種文化的體驗不能是淺嘗輒止的觀光，而應該是度假式體驗。當讓這樣就要求配套了（要具備、滿足人們可以在里面長期居住的元素和關鍵需求）。
?